深圳市房产转让所涉税费问题研究

房产转让方式主要包括买卖、赠与及继承。其中继承需转让方死亡方能生效,在转让方尚未死亡的情形下,主要为买卖及赠与。鉴于背景情况,继承方式转让暂不纳入讨论,仅讨论买卖与赠与方式及所涉税费。根据法律法规及相关国家政策,二者所涉税费有所差异。设若所涉房产为权利人所有(非自建)的深圳地区普通商品住房,则背景问题所涉住房转让及所涉税费问题,对比如下表所示:
深圳市房产转让税费
总体而言,赠与方式所需缴纳的税费远低于买卖方式所缴纳的税费,但受赠人再次转让时,其仍应按照相关规定缴纳相关税费。如有转让方其他不同情况,则税费缴纳详见后续说明。

一、增值税

(一)以买卖方式转让所涉增值税

根据2016年5月1日实施的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)、《营业税改征增值税试点实施办法》、《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)的相关规定,自2016年5月起不动产转让由营业税改征增值税 ,其中个人转让其购买的住房,按照以下规定缴纳增值税:
个人转让其购买的住房,按照有关规定全额缴纳增值税的(自建),以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。其计算公式为:

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

个人转让其购买的住房,按照有关规定差额缴纳增值税的(非自建),以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。其计算公式为:

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

(二)以赠与方式转让所涉增值税

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款的规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产,但又不是用于公益事业或者以社会公众为对象的,应当视同销售不动产,按照《营业税改征增值税试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定,依法属于增值税应税范围,应按照前述以买卖方式转让住房的征税标准缴纳增值税。
但是,根据在《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十六项的规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权,免征增值税。其中,家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权
因而,以无偿赠与家庭成员方式转让住房的,不涉及缴纳增值税。但若该受赠家庭成员再行有偿转让,或者再行以非家庭财产分割方式无偿转让该住房的,则仍要按照相关销售额缴纳增值税。

二、个人所得税

(一)以买卖方式转让所涉个人所得税

按照《中华人民共和国个人所得税法》的规定,财产转让所得应纳个人所得税 ,其适用税率为20% ,应纳税额为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额 。因此,转让住房情形下,转让方应纳个人所得税额计算如下:

应纳个人所得税额=(转让住房所得收入-住房原值-合理费用)×20%

(二)以赠与方式转让所涉个人所得税

根据前述,转让财产个人所得税的应纳税额与转让财产所得收入有关,因赠与的无偿性,转让方并不因此取得收入,因而无需缴纳个人所得税。
唯须注意者,根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)中“关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题”的相关规定,受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
因而,在首次赠与层面免除了个人所得税,再次转让仍应按照应纳税所得额缴纳个人所得税。

三、契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,房屋买卖、房屋赠与行为均属依法应纳契税的转移土地、房屋权属行为,受让人或受赠方均应依法缴纳契税,亦无依法应予免征契税的情形,二者并无区别。契税税率3%-5%,契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
根据《深圳市人民政府关于严格执行国家契税政策有关问题的通知》(深府〔2003〕230号)、《深圳市财政局关于契税征收管理若干具体事项的通知》(深财〔2004〕7号)等的规定,深圳市契税使用税率为3%,其中自2004年1月1日以后办理住宅、办公楼、厂房等普通商品房等权属转移的减半征收契税,税率为1.5%,办理别墅、度假村等高档住宅权属的契税税率为3%。计税依据为房屋买卖的成交价格或赠与时的市场价格或评估价格。因此,契税的计算公式为:

应纳契税额(买卖)=房屋买卖成交价格×1.5%(或者3%)
应纳契税额(赠与)=房屋市场价格或评估价格×1.5%(或者3%)

四、城市维护建设税、教育费附加

(一)城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发〔1985〕19号)的规定,凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人,都应按照其实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据,按照1%-7%的税率缴纳城市维护建设税。
根据《深圳市地方税务局关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的公告》(深地税告〔2010〕8号)的规定,深圳市自2010年12月1日起按照纳税人实际缴纳“三税”的7%征收城市维护建设税。因此深圳地区城市维护建设税计算公式如下:

城市维护建设税=实际缴纳增值税(或营业税、或消费税)×7%

(二)教育费附加

《征收教育费附加的暂行规定(2005修订)》(国务院令第448号)的规定,凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人,除按照(国务院关于筹措农村学校办学经费的通知)(国发〔1984〕174号文)的规定,缴纳农村教育事业费附加的单位外,都应以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据,按照3%的教育费附加率缴纳教育费附加。
其中,根据深圳市政府《关于印发深圳市地方教育附加征收管理暂行办法的通知》(深府办〔2011〕60号),深圳市行政区域内的纳税义务人应以实际缴纳“三税”税额2%的标准缴纳地方教育附加。深圳市教育费附加的计算公式如下所示:

教育费附加=实际缴纳增值税(或营业税、或消费税)×2%

五、其他费用

无论采取何种方式进行过户登记,仍会产生必要的登记手续费。赠与情形下,还需对赠与合同进行公证而产生公证费等。

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